🔍 "등기부등본에 다 있다!" 전세사기, 진짜 무서운 건 이 3가지 유형

전세사기, 뉴스에만 나오는 이야기 같지만 언제든 내 일이 될 수 있어요.
수천만 원 보증금, 단 한 번의 실수로 돌이킬 수 없습니다.

이 글에서는 전세사기의 대표적인 3가지 유형과 피해를 막기 위한 체크리스트 10가지,

그리고 전세사기 예방 앱까지 총정리해드립니다.

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🗂️ 목차

1. 전세사기란 무엇인가요?
2. 꼭 알아야 할 전세사기 유형 3가지
    1) 신탁등기 사기
    2) 위임장 위조 사기
    3) 다중 담보 설정 사기
3. 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트 10가지
4. 전세사기 예방을 도와주는 무료 앱 3가지
5. 마무리 요약: 가장 중요한 한 가지

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1. 전세사기란 무엇인가요?

전세사기란 집주인 또는 제3자가 임대차 계약을 악용해 보증금을 편취하거나 돌려주지 않는 행위를 말해요.
매년 피해 규모는 수천억 원대에 달할 정도로 심각한 사회 문제입니다.

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2. 꼭 알아야 할 전세사기 유형 3가지

🔒 1) 신탁등기 주택 사기 – 겉보기 집주인은 진짜가 아닐 수도!

신탁등기란?
집주인이 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 상태를 말합니다. 즉, 계약 상대자가 집주인처럼 보여도 실제 권한은 없습니다.

사기 방식

• 신탁된 주택인데도 임대차 계약 체결
• 등기부등본엔 집주인 이름이 나와 안심
• 하지만 계약 자체가 무효 → 보증금 돌려받기 어려움

예방법

• 등기부등본 ‘갑구’에 ‘수탁자: ○○신탁’ 문구 확인
• 반드시 신탁회사에 임대 가능 여부 확인
• 위임장, 동의서 원본 요청

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🖋️ 2) 위임장 위조 사기 – “해외에 있어서 대리인이 대신 계약해요”

사기 방식

• “집주인이 해외에 있어요”라며 위임장과 인감증명서 제시
• 알고 보면 서류가 전부 위조
• 계약 후 돈 입금 → 집주인은 “그런 적 없다”

예방법

• 집주인과 직접 계약하는 것이 가장 안전
• 대리 계약 시, 등기부상 소유자에게 직접 전화 확인
• 위임장에 계약 세부내용 포함, 인감증명서 발급일자도 3개월 이내

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🏦 3) 다중 담보 설정 사기 – 전세보증금보다 은행이 우선?

사기 방식

• 이미 근저당이 잡힌 집에 전세계약
• 혹은 계약 직후 다른 사람과 중복 계약 또는 추가 대출
• 경매 시 보증금보다 은행, 다른 임차인이 먼저 배당

예방법

• 등기부등본으로 근저당, 전세권 여부 확인
• 전세가율 계산: 전세보증금 ÷ 매매가 × 100 → 80% 이상은 위험
• 보증보험 가입으로 안전장치 마련

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3. 전세사기 예방을 위한 핵심 체크리스트 10가지

번호	체크  항목	핵심 요약
✅ 1	등기부등본 직접 확인	최신 등본 직접 발급, 소유자·근저당·신탁 여부 확인
✅ 2	전세가율 계산	80% 넘으면 깡통전세 위험
✅ 3	임대인 본인 확인	신분증 대조, 위임장+인감증명서 필수
✅ 4	기존 세입자 여부 확인	전입일자·확정일자 우선순위 확인
✅ 5	전입신고+확정일자 즉시	계약 당일에 동사무소 방문 필수
✅ 6	보증보험 가입	HUG, HF, SGI 등 가입 가능
✅ 7	전세계약서 특약 작성	하자보수, 위약 조항 명시
✅ 8	중개사 등록번호 확인	자격증 실물 확인, 공신력 있는 중개업소 이용
✅ 9	월세·반전세도 주의	보증금 있는 계약은 모두 위험 대상
✅10	입주 전 집 상태 사진 촬영	퇴거 분쟁 대비, 스마트폰으로 기록 보관

 

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4. 전세사기 예방을 도와주는 무료 앱 3가지

 

앱 이름	주요 기능
안심전세	등기변동 실시간 알림, 시세 조회, 법률상담 지원
집지켜	등기부 분석, 체납 이력, 보증보험 정보 제공
내집스캔	경매 시뮬레이션, 집 안전등급 평가

 

이 앱들은 무료이며 공공기관 또는 민간 기업이 운영합니다. 설치만 해두어도 큰 도움이 될 수 있어요!

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5. 마무리 요약: 가장 중요한 한 가지

“전세사기는 결국 정보 싸움입니다.”
등기부등본 하나만 제대로 보면, 90%는 피할 수 있어요.

계약 전 단 30분만 투자해서
등기부등본 확인, 전입신고, 보증보험 가입까지 준비해보세요.
그 짧은 준비가 수천만 원의 내 돈을 지키는 가장 확실한 방법입니다.